Alquilar es cada vez más complejo para los inquilinos. A la escasez de oferta, se le suma un dato que se escapa de la Ley de Alquileres: crecieron un 50% la oferta de inmuebles en dólares,pese a que el marco legal establece que el contrato de locación se debe realizar en moneda local. Ya sea para compra o para alquiler, el precio de referencia suele ser el dólar blue.

“Crece significativamente la oferta de alquileres en dólares, más de 50% promedio en AMBA están en dólares frente a 32% el año anterior, mientras que en 2020 un 20% de las publicaciones estaba en dólares”, comentó Pablo Brener, gerente de Real Estate de Mercado Libre en diálogo con Ámbito. Entre las causas se despega que los propietarios buscan cubrirse de una baja rentabilidad pero sobre todo de la inflación. Un último informe de Reporte Inmobiliario indicó una mejora en cuanto a la rentabilidad anual bruta de hasta un 4% en dólares en algunos barrios destacados, sin embargo esto no hace prever que continuará en el corto y mediano plazo.

En otro orden, es importante señalar que la tendencia de avisos de departamentos en divisa extranjera es creciente a partir del 2020 durante los meses de la pandemia (marzo, abril y mayo) y continúa hasta entonces.

En el desagregado por región se desprende que en marzo 2023, las regiones con mayor oferta de inmuebles en dólares son GBA Norte (pasó de un 55% en marzo 2022 a un 71% en marzo 2023), seguido de CABA (24% a/a vs 42%), GBA Sur (20% a/a vs 36%) y GBA Oeste (10% a/a vs 14%).

Esta tendencia no es casual. Mientras que hace unos años el alquiler de departamentos en dólares aparecía en propiedades más exclusivas, ahora se desplegó para los más buscados de 2 y 3 ambientes. En este marco, los inquilinos se ven en una encerrona a la hora de realizar la búsqueda de inmuebles para mudarse: poca oferta y la que hay en gran parte es en dólares con salarios en pesos. Un combo letal.

En la Ciudad de Buenos Aires, la reducción de la oferta de departamentos para alquilar es muy significativa. Según los datos de Mercado Libre, cuando se compara el 1er trimestre de 2022 al 1 trimestre de 2023, la disminución de la oferta es de un 9%. Los más afectados fueron los departamentos de 1 y 2 ambientes con una reducción del 30% en el último año.

Bregner detalló que "la oferta de alquileres en CABA cayó drásticamente desde 2020, luego en 2021 cayó mucho y en 2022 la caída fue más moderada; en cambio, en zona Norte crece la oferta de alquileres por expansión de barrios cerrados nuevos que han generado oferta".

El podio está encabezado por Caballito (11%), seguido de Palermo (9%), Belgrano (7%), Recoleta (7%) y Villa Urquiza (6%). En estos cinco barrios, lo más buscado son monoambientes y 2 ambientes.

De acuerdo al documento, hubo un sustancial aumento de precios en los avisos comparado con 2022. Así, la mediana de precios para alquilar se ubica en $90.000 para los monoambientes, $120.000 para los 2 ambientes y $210.000 para los tres ambientes.

Pero el punto más interesante es que los incrementos de los valores superaron a la inflación. Por ejemplo: en el caso de los 2 y 3 ambientes, hubo aumentos de hasta el 144% (marzo 2022-marzo 2023) mientras que los monoambientes subieron un 138%.

En términos mensuales, fueron los departamentos de 2 ambientes los que más sufrieron ya que registraron en un mes un 10% de aumento (febrero 2023-marzo 2023) mientras que en el caso de un 3 ambientes fue de un 9% y los monoambientes 7,6%.

Como se mencionó anteriormente, Zona Norte es una de las zonas con mayor crecimiento en la oferta de alquileres por el crecimiento del desarrollo del sector inmobiliario en esa zona. Sin embargo, este dato podría no ser el único motivo que incentivó su impulso. El precio no es un dato menor. La mediana de precios que se están manejando para los alquileres es de $70.000 para un monoambiente, mientras que para un 2 y un 3 ambiente el valor se ubica en $187.000, valores muy por debajo de los que se encuentran en CABA.