Desde julio comienzan a vencer los primeros contratos realizados con la Ley de Alquileres, que desde 2020 está en el centro de la polémica. Hasta el momento, los alquileres aumentaron en torno al 105% el último año, para los locatarios que tienen contrato. Aunque la falta de oferta hizo que los precios se dispararan y aquellos locatarios que deben renovar el alquiler tienen aumentos superiores.

Cuando salió la norma, se lanzó como un cambio paradigmático para los inquilinos, y aunque este sector sigue manteniendo esa postura, el arco político se alejó y en los últimos meses hasta trascendió que el presidente Alberto Fernández y el ministro de Economía Sergio Massa querían dejar sin efecto artículos de la norma. En tanto, desde el sector inmobiliario resaltan que la ley "desarticuló" el mercado.

La presidenta del Colegio Profesional Inmobiliario de la Ciudad, Marta Liotto, afirmó: "La Ley ha desarticulado totalmente al mercado locativo. Los datos de los aumentos mensuales en los valores de los contratos y la brutal caída del stock en oferta son las claras pruebas del fracaso de la norma, y de cómo ha perjudicado a todos los actores del mercado", en referencia a los inquilinos, los dueños y las inmobiliarias.

En contraposición, Fernando Muñoz de la organización Inquilinos Agrupados analizó los ejes de la ley y afirmó que "el balance es bueno", ya que "la variación de precios de los contratos bajo la nueva ley, son los más bajos de la economía, comparados con cualquier otro producto de consumo masivo".

"Sin ley, sería imposible pagar el alquiler", destacó Muñóz.

Por su parte, Analía Brunengo del Centro de Estudios Scalabrini Ortiz (CESO) señaló: "La norma sancionada a nivel nacional es al menos insuficiente para asegurar un correcto acceso a la vivienda. Genera un vacío en cuanto a los precios de los contratos nuevos. Ya que, dado que el Índice de Contratos de Locación (ICL) solo afecta los aumentos de precios regulados dentro de cada contrato. Por lo tanto, a la hora de renovar los alquileres, los propietarios pueden aumentar los precios tanto como quieran".

"Además, el escaso control sobre el mercado inmobiliario y la desigualdad de poder entre los actores, habilita situaciones de graves incumplimientos de la ley, como la exigencia de presentar garantías difíciles de conseguir para la mayoría de los inquilinos y la actualización de los precios sin previo aviso o antes de que se cumpla el año, sin tener en cuenta los valores del ICL, la firma de contratos por tiempo inferior a tres años, entre otros", añadió.

Uno de los impactos de la ley, casi automático, tuvo que ver con el retiro de propiedades para alquilar. Según Zonaprop, en la Ciudad de Buenos Aires la oferta cayó un 35,7% desde junio de 2020, mes anterior a que comenzara a regir la nueva norma.

En ese sentido, Muñoz señaló que la falta de oferta la debe resolver el Estado y recordó: "La vivienda vacía estuvo penalizada por la ley 23.091, de Raúl Alfonsín, que estuvo vigente hasta el 2015. Es el Gobierno el que elige entre la especulación o el acceso a la vivienda".

En este punto, España tiene legislación sobre las propiedades vacías. La nueva ley de vivienda establece un sistema de penalización a la vivienda vacía, con el fin de tratar de acabar con este fenómeno. Los ayuntamientos pueden aplicar un recargo del Impuesto de sobre Bienes Inmuebles (IBI) en estos casos, que puede llegar a alzar el 150%.

A su vez, parte del mercado decidió volcarse a los alquileres temporales en dólares. "En la Ciudad resulta llamativa la caída de la cantidad de departamentos ofertados en pesos o, su contracara, el aumento de las ofertas de alquileres en dólares. Es decir que, la dolarización ya no solo se circunscribe a la compra-venta de inmuebles, sino que también se está trasladando hacia los precios de los alquileres", apuntó Brunengo.

Al consultar a Zonaprop, el director comercial, Leandro Molina dijo que los alquileres temporarios son "otra consecuencia de la legislación y la crisis económica, al suponer una renta mayor que el alquiler tradicional. Sobre todo en CABA donde el turismo se ha incrementado luego de la pandemia".

"Sin embargo, es una operación que no tiene mucha previsibilidad y es más incierto. Además de que hay gastos de mudanzas e ingresos cada vez que se hace un nuevo contrato. Por lo tanto, a pesar de la dificultad, los propietarios van a seguir apostando por los alquileres tradicionales", planteó.

Tal como lo comentó Fernando Muñoz, el aumento dentro del contrato está dentro de los parámetros que el inquilino pagaba antes de la ley y con un ritmo inflacionario menor. Sin embargo, el problema surge con los precios que va modelando el mercado y con lo retrasado que quedan a su vez los precios de contrato, lo que genera que el inquilino que tenga que renovar un acuerdo lo haga con un aumento por encima del Índice para Contratos de Locación (ICL).

El aumento sustancial ocurrió en las grandes ciudades, donde los precios de un monoambiente se dispararon en un 525% en los últimos tres años, por encima de la inflación promedio que, entre junio 2020 y mayo 2023, acumuló un 412,63%. Actualmente, un departamento de dos ambientes en CABA se alquila por 158.328 pesos mensuales, según el registro de Zonaprop.

"La situación socioeconómica del país, la Ley de Alquileres, la pandemia y la baja rentabilidad llevó a muchos propietarios a retirar su inmueble del alquiler y volcarlo a la venta por la falta de previsibilidad", señaló Molina.

Y completó: "Por otro lado, como la mayoría de las personas no puede acceder a la compra de una vivienda por falta de herramientas financieras, por lo tanto la demanda para alquilar es altísima con una oferta que no convalida. Esto incrementa los precios de nuevos contratos por encima de los ajustes determinados por el ICL".

En tanto, desde el lado de Inquilinos, Muñoz sostiene que "los aumentos arbitrarios cuando hay que renovar el contrato de alquiler ocurren desde 1978. Nosotros denunciamos siempre que el mercado abusaba cada vez se tenía que firmar un contrato nuevo, desde antes que exista la ley".

Además, aseveró: "El incumplimiento de la norma es frecuente. En la Argentina quedan retazos del Estado, es el mercado el que decide por nosotros. Hacen lo que más les conviene a sus intereses. La ley no los favorece".

Para volver a generar mayor oferta de alquileres y que se vuelva a una cierta "armonía", que plantean desde el sector inmobiliario que había en el mercado de alquileres antes de la ley, habría que retrotraer la legislación, derogarla y volver a la situación "virtuosa" que existía anteriormente.

"Sin dudas, es una norma extremadamente negativa en todo sentido. El mercado de Alquileres funcionaba perfectamente bien, y la intervención del Estado a través de la Ley sólo sirvió para quebrar una situación virtuosa", apuntó Liotto.

En ese sentido, consideró que "para poder solucionar los enormes problemas generados por la Ley resulta imperativo retornar al sistema anterior, con contratos de dos años y brindando libertad a las partes para acordar los ajustes del valor".

En tanto, desde Zonaprop reflexionaron: "Es necesario optar por políticas que permitan generar certidumbre en el mercado para que encuentre su equilibrio y herramientas financieras que permitan que las personas puedan acceder a un hogar".

Es una legislación con opiniones encontradas, desde el mercado afirman que no funciona, desde inquilinos la consideran positiva porque les funcionó, ya que no sería posible alquilar sin esta legislación en una Argentina con una inflación de 114,2%.

El aumento que se prevé para los alquileres en julio es de 105% en promedio y continúa por debajo de la inflación, pero la alta demanda generó que la distorsión de precios en el mercado hicieran subir los costos de alquiler por encima del Índice de precios al consumidor (IPC).

"La ley es positiva y necesaria para los inquilinos. Las leyes no son neutrales. Es mentira que perjudicó a los dos sectores. Quienes quieren derogarla, no lo hacen para bajar los precios", concluyó Muñoz.

Desde otra óptica, Liotto planteó: "Sin dudas, es una norma extremadamente negativa en todo sentido".

"A tres años de la sanción de la ley insistimos en la necesidad de generar políticas públicas y regulaciones a nivel local que respondan a las particularidades territoriales de la problemática habitacional de cada localidad", destacó Brunengo.

El impulso de la ley se dio durante el Gobierno de Mauricio Macri, el ex diputado del PRO, Daniel Lipovetzky explicó que la norma tenía como objetivo tratar de equilibrar la relación entre propietarios e inquilinos.

Y señaló que lo que no funcionó con esta legislación tiene que ver con la actualización anual, que no se encontraba en el proyecto original que él impulsó, sino que se modificó en el debate parlamentario. La iniciativa presentada preveía una actualización semestral, en un contexto de inflación interanual de 53,8%.

"Hoy un mecanismo de actualización con la inflación que tenemos debería tener plazos mucho más cortos", aseguró.

Asimismo, destacó dentro de los aspectos positivos de la ley la resolución de abusos que venían sufriendo los inquilinos, como "la actualización por debajo de la inflación, la ampliación de instrumentos para garantizar un contrato, que el depósito sea actualizado y también la posibilidad que el inquilino pueda rescindir del contrato sin pagar multa, si había un aviso de 6 meses; la inclusión de que sea martillero o inmobiliario el que intervenga en la intermediación".

También recordó que desde el debate parlamentario se vetó la posibilidad de ofrecer incentivos impositivos y sería interesante implementarlo para mejorar la oferta, al igual que revisar la obligación de registrar los contratos en el AFIP, que pese a que existe una legislación previa en su momento se pidió incluirla para ratificarla. Otro de los puntos a revisar es el plazo del contrato, debido a la alta inflación.